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　　总之：这里位于北京南五环与六环之间，距离五环稍微近一些。京开高速的东侧，这里历史悠久，在之前一直是以村庄的形成依附于大兴城区的存在。近代这里也基本是大兴的外溢区域。还是以村庄的形式。北侧在九十年代逐步形成一个独立的工业区域，随着南侧生物医药基地的出现，疏解非首都功能的大背景下，这里也是进行着转型。作为地块周边之前一直是承接大型外溢建设需求，随着2001年京开高速的开头，方便了人们出行的同时，京开东侧的发展基本属于停止状态（这一时期也是发展紧邻北侧的西红门区域，住宅+影视基地的发展，随着地铁4号线的到来，西侧和北侧的发展相对大兴来说更是如虎添翼，地铁拉动了新新人的购买力进入4号线沿线）。东侧在大兴机场线的开通带来了一点光，也就是周边拆迁了，安置房捡起来了。其它基本没什么变化。

　　地块的北侧是1988年-20000年左右兴集地产开发建成的福苑小区（这里也在2022年进行了老旧小区的改造，43栋5个院子（东区一个院以1999年建成三居室为主，西区两个院子以1997-2000年建成2-3居室为主，中区三个院子以52-90平米1、2、3居室为主），6层无电梯板楼，2664户，单价2.8W）。这里旁边有北京消防教育训练中心。在往北就是写字楼和产业聚集区，一直至南五环区域（中国医药健康产业公司、滕氏工贸、北京文化创新工场大兴基地、际华集团、北京瑞拓、文化都汇、金日文化科技园、三鑫鼎峰科技、北人智能装备科技公司、格雷众创园、、双鹤制药装备、华润新龙（北京）医药、北京赛而生物药业、北京华鑫志和科技有限公司、济民可信医药、北整意安等等）。

　　这里也在机场线建设期间基本进行了一轮的拆迁，安置房都已经建设完成入住了。这目前的二手房除了海珀云翡是6.1W左右外，其它的基本在3-4W之间（还有更老一点的都到2W+。这里想买二手房的公检法福利分房首座御园还是值得看看--还是有一些隐形福利）。这里板块的发展西侧还是受限于京开高速，东侧属于南中轴区域必然是绿化位置了。南侧是北侧就沿着19号线沿线发展了。之前南侧主要是在新凤河的西岸建设，东侧待19号线二期开工了会大面积铺开卖地的。北侧地块与南五环之间主要是产业聚集区（产业聚集虽然不是规模很大，但是有总比没有强，也算一个板块小利好吧。北侧有也有声名赫赫的星光影视基地，名声大于实际带来的房产购买力）。板块周边除了空地还有大学和一些其他城市配套（警犬基地也算）。

　　这里接下来最大的利好就是19号线二期。地块属于观音寺站旁边区域（观音寺站周边属于大片空地，政府已经明确未来会规划成为一个居住集中区，居住用地+生活配套为主。有点十六七年前地铁房山线号线二期的线路走势和站点设计规划确定以后，接下来必然是沿着站点，进行各个站点的一体化设计。这里主要涉及的有新媒体产业基地（这里与R4线二期南线换乘互联，这里必然会形成一个产业区的综合TOD。周边主要是以产业为主，基本无居中用地）。西红门东正在卖地，已经把这一利好透支了。磁各庄西站与大兴机场线大兴新城站相互配合，这里基本是成片空地，未来地铁上盖项目还有待京投开发。海子角目前是以村庄形式存在，未来必然也是一片重要的新地供应区。

　　）。整体也是采用了梅花桩的方式布局。当年这周边太缺少改善盘了，导致出现一个，大家还是信心十足的去买。整体七排呈现总之：这三块地相对都比较方正一点，除了海珀云翡由于河流的经过东北侧变成了弧形（当初还宣传玉带环腰呢，二手就没人为此单独付出溢价买单了），但是对小区的布局的影响不是很大（就是东北侧少建一栋楼而已）。虽然看似逸境比较大，但是京玺的地块南向更多，布局也更优一些（少了围合式的东西阻挡）。其次是海珀云翡和逸境离京开高速更近一些，虽然隔着绿化和小区，但是还是稍微有一些噪音，可以实地体验一下（中铁逸境距离京开最近150米，海珀云翡最近处距离京开220米左右）。都采用梅花桩的楼栋布局方式，即使想打造高端海珀云翡也是采用了这种方式（有点掉价了），总体感觉，京玺逸境海珀云翡（总体相差也不是很大）。

　　新盘小结：黄村区域，京开高速的东区，京玺开盘，按照4.7-5W的实际销售价格，还是比指导价5.9W少了不少，这个还是体现出一定的诚意（楼面价是2.71W，意味着4.71W开发商还是有一定的利润空间，这个价格也是相对比较合理，也体现出开发商的诚意，楼面价+1.5W--4.2W+，意味着开发商的利润已经被压得没什么了，就是为了快速回款出货。再低大家就得注意了，很有可能减配来保证利润了）。逸境的楼面价3.26万元，意味着5.2W算是开发商的诚意价格，还是有一定利润空间。4.8W开发商的利润空间就很小了，再小就小心减配了。海珀云翡拍地在房价最旺盛时期，形成了大兴地王现象（溢价43.5%。楼面价4.7W，意味着开发商卖6.7W属于诚意价格，还是有一定的利润）。

　　①、拍地：黄村东区域（京开高速东侧），从2016年第一块商品房住宅用地开始拍卖，多家争抢，之后直接溢价40%以上（目前的溢价控制在15%，就开始摇号获得了），绿地竞得，楼面价直接到了4.6W左右（当年不仅仅是楼市火热，这里的新机场线也是热火朝天的施工，概念也比较足）。2017年开盘均价7.5W，最高的卖到8W（后来就是房住不炒，各种政策性住房，结果2023年还有现房销售，到了5W+，现在二手房也基本在5W+至6W之间）。第二块商品房用地就是现在的中铁兴创逸境，三家争抢，最后中铁+兴创联合体溢价10%，现房销售5.4万平米的销售要求竞得，销售指导价5.9万。2023年12月份，京玺地块拍地的时候三家报名，拍卖时没有竞价（私底下商量一起开发），被中铁+兴创联合体拿下，拉着报名的另外两家入伙，指导价5.9W。这里也是一路经历了大热，一般热的过程。